不動産賃料収入の税金

不動産を誰かに貸して、収入を得ている人は確定申告が必要です。

不動産を貸して収益を得ることを「不動産所得」と言います。
「不動産所得」がある方は、不動産所得の多い少ないに関係なく確定申告を行う必要があります。
 

不動産所得の計算式

不動産所得 = 総収入金額 - 必要経費

上記が不動産所得の計算式です。
必要経費が総収入金額より大きければ、不動産所得は赤字となります。
不動産所得のほかに所得があれば、別の所得から不動産所得の赤字をマイナスできるため、節税効果があります。
 

総収入金額

不動産の総収入金額とは不動産(土地や建物)を貸して得た収入の合計金額です。
具体的には下記のような収入の合計金額が総収入金額として挙げられます。

・地代収入
・家賃収入
・礼金
・権利金
・更新料
※敷金や保証金は将来返還するものであり、収入金に含めてはいけません。
※敷金や保証金は預かり金として、お金をプール(保管)しておく必要があります。

そして確定申告を行う場合には総収入金額の1年間分(※1)が対象です。
※1 1年間分とは1月~12月を指します。
 

必要経費

必要経費とは収入を得るためにかかる費用のことです。
不動産を貸して収益を出すための必要経費とは、固定資産税・都市計画税であったり、管理費であったり、修繕費であったりと、さまざまなものがあります。

下記に代表的な不動産にまつわる経費をリストアップいたしますので、ご参考ください。

・賃貸用不動産土地・建物に課される固定資産税・都市計画税
・修繕費(資本的支出に該当するものは資産として計上)
・損害保険料・火災保険料など掛け捨てのものでその年分のみ
・管理会社などに支払う管理委託手数料
・減価償却費など
・賃貸開始後に支払った住宅建築・購入時の借入金の利息
・共用部分の電気代、水道代など
・入居者募集のための広告宣伝費
・税理士などへの報酬
・立退料
・その他の雑費

※修繕積立金は必要経費にできません。
※土地取得のための借入金利息は赤字の場合、全額は必要経費にできません。

これらの合計が必要経費となるのです。
注意して欲しい点は支払った費用の領収書を必ずもらい、保管することです。
さらに上記、※も注意が必要です。
 

不動産の確定申告(納税)

不動産を貸して収入を得た場合には確定申告が必要と冒頭で記載いたしました。
不動産の確定申告は国が定めた決まりごとですので、避けることができません。
不動産の確定申告方法をまとめましたので、ご参考ください。

まず不動産所得を計算します。
そのためには総収入金額の合計と必要経費の合計を計算する必要があります。

そして不動産所得を計算し、「収支内訳書」を作成します。
「収支内訳書」は多少複雑なので、ご不明点があればお気軽にご相談ください。

収支内訳書を作成したら、いよいよ確定申告書を作成し、確定申告を該当年度の翌年2月16日から3月15日までに行います。

不動産所得以外に収入がある場合には、その収入分も合算して(損益通算して)総合所得として確定申告をする必要があります。

<イメージ>
○不動産所得
 マンションA賃料所得 -200万円
 アパートB賃料所得  +100万円
 合計           -100万円

○給与所得
 給与           +600万円
 合計           +600万円

○損益通算
  不動産所得 合計  -100万円
+)給与所得 合計   +600万円
  合計          +500万円(該当年度の所得)

該当年度所得+500万円に控除等の金額を差し引いて税率を掛けると該当年度の税額が計算できます。
上記のように不動産が赤字なら、所得金額が少なくなり、節税効果が見込めます。

しかし不動産所得が黒字なら税金はアップします。
黒字の要因は減価償却費や借入金の利息分などが少なくなるなどが挙げられます。

他の節税方法として挙げられる方法が「青色申告」という方法です。
不動産所得の場合、一般的に戸建住宅の貸家の場合は5軒、アパート・マンションの場合は10室以上お持ちのオーナーであれば青色申告による確定申告が可能です。

不動産の確定申告はご自分で行うことも可能ですが、ある程度知識と経験、時間が必要です。

もし「時間がない」、「めんどうなことは任せたい」というご要望があれば沖田不動産鑑定士税理士事務所に一度ご相談ください。



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