不動産売却時の税金

不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。
不動産を売却したことにより譲渡所得に対する税金は、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。(分離課税)

なお、不動産を売却した場合の納税額は、不動産の「所有期間」によって税率が下記のように異なります。

短期譲渡取得:譲渡した年の1月1日現在において所有期間が5年以下の場合
・・・所得税・復興特別所得税30.63%+住民税9%(合計39.63%)が課税
(※復興特別所得税として、所得税の2.1%を含めております。)

長期譲渡所得:譲渡した年の1月1日現在において所有期間が5年を超える場合
 ・・・所得税・復興特別所得税15.315%+住民税5%(合計20.315%)が課税
(※復興特別所得税として、所得税の2.1%を含めております。)


「所有期間」が5年を超えるか否かにより、税率が倍近く異なります。
また、居住用財産の特例の適用の可否についても、所有期間・居住期間の判定が重要となります。税法上の期間計算にご注意頂き、ご検討されることをお勧めいたします。

 

所有期間の判定

税法上、取得日及び譲渡日とは原則として「資産の引渡日」としています。
(自ら建設等をした資産については、「建設等が完了した日」としています。)

一方で、例外として、「資産の譲渡に関する契約の効力発生の日」とすることも納税者の選択により可能であるとされている(所得税法 基本通達33-9・36-12)ため、税法上の所有期間の検討が重要となります。

 

譲渡所得金額

○譲渡所得金額=譲渡収入金額※-(取得費※+譲渡費用※)

※譲渡収入金額
土地・建物の譲渡代金や固定資産税・都市計画税の精算金

※取得費
建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。
土地・・・買い入れたときの購入代金や購入手数料などの合計額
建物・・・購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額
(不明の場合、取得費の額を売った金額の5%相当額とする ことができます。
  また、実際の取得費が売った金額の5%相当額を下回る場合も同様。)

※譲渡費用
土地や建物を売るために直接かかった費用のことです。
主なもの
・土地や建物を売るために支払った仲介手数料
・印紙税で売主が負担したもの
・貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
・土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
・既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金 (土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金)
・借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

修繕費や固定資産税などその資産の維持・管理費用、売却代金の取立費用などは譲渡費用になりません。
 

 

税額の計算方法


課税譲渡所得に税率を乗じて税額を計算します。
上記の譲渡所得金額から特別控除額(※下記)を控除した残額に対し、税率を乗じて計算します。

○課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除額
 特別控除例:居住用の3,000万円の特別控除の特例 等
○税額=課税譲渡所得×税率


 

特別控除額

特別控除や特例計算

  1. 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
  2. マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
  3. 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
  4. 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
  5. 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
  6. 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例
(注意事項)
・それぞれの特別控除額は、特例ごとの譲渡益が限度となります。
・特別控除額は、その年の譲渡益の全体を通じて、合計5,000万円が限度となります。
・また、5,000万円に達するまでの特別控除額の控除は、上記の1から6の順に行います。

年度によって税法が改正されるため、詳しい特別控除についてはお気軽にご相談ください。

 

税率の特例

1.優良住宅地の造成費等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得
2.居住用財産の長期譲渡所得 その他



年度によって税法が改正されるため、詳しい特例についてはお気軽にご相談ください。





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